Nekilnojamojo turto agentūra ir BDAR: kliento tapatybė ir dokumentai

Nekilnojamojo turto agentas (brokeris) yra įpareigotasis subjektas pagal Lietuvos Respublikos pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymą (toliau – PPTFPĮ). Įstatymas jį įvardija tarp kitų įpareigotųjų subjektų, kai jis veikia kliento vardu arba padeda klientui pirkti ar parduoti nekilnojamąjį turtą (PPTFPĮ 2 str. 10 d. 9 p.). Kai agentas tarpininkauja nuomojant, įstatymas jam taikomas tik tada, kai mėnesinis nuomos mokestis siekia ar viršija dešimt tūkstančių eurų (PPTFPĮ 2 str. 10 d. 9 p.). Mūsų vertinimu, agentūros dydis čia nesvarbus: šis punktas nenustato jokios veiklos apimties ribos.

Todėl agentūra tvarko dviejų rūšių duomenis, ir kiekvienai reikia savo pagrindo. Kliento tapatybės duomenis ji tvarko, nes to reikalauja įstatymas (Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (toliau – BDAR) 6 str. 1 d. c p.). Rinkodarai, apžiūroms ir skelbimų nuotraukoms reikia kito pagrindo, pavyzdžiui, teisėto intereso (BDAR 6 str. 1 d. f p.). Toliau – ko reikalauja PPTFPĮ ir BDAR, kas keisis nuo 2027 m. liepos 10 d. ir kas gresia už klaidas.

Kada ir kieno tapatybę reikia nustatyti

Agentas privalo nustatyti ir patikrinti kliento ir naudos gavėjo tapatybę prieš pradėdamas dalykinius santykius (PPTFPĮ 9 str. 1 d. 1 p.). Taip pat – prieš vienkartinį sandorį ar kelis susijusius sandorius, kurių suma siekia ar viršija penkiolika tūkstančių eurų (PPTFPĮ 9 str. 1 d. 2 p.). Tapatybė nustatoma ir tada, kai kyla abejonių dėl anksčiau gautų tapatybės duomenų (PPTFPĮ 9 str. 1 d. 7 p.), ir visada, kai kyla įtarimų dėl pinigų plovimo (PPTFPĮ 9 str. 1 d. 8 p.). Jei klientas tapatybės duomenų nepateikia, užmegzti ar tęsti santykius ir vykdyti sandorius draudžiama (PPTFPĮ 9 str. 18 d.).

Klientas – tai asmuo, kuris atlieka pinigines operacijas arba sudaro sandorius su įpareigotuoju subjektu (PPTFPĮ 2 str. 11 d.). Mūsų vertinimu, pagal šiandien galiojantį PPTFPĮ klientas yra tas, su kuriuo agentūra sudaro sutartį. Įstatymas nenurodo, kad agentas privalo nustatyti ir kitos sandorio šalies tapatybę.

Kai klientas yra juridinis asmuo, reikia jo dokumentų su pavadinimu, teisine forma, buveine, faktinės veiklos adresu, kodu ir registracijos išrašu su jo data (PPTFPĮ 10 str. 2 d.). Atstovo tapatybė nustatoma taip pat kaip kliento – fizinio asmens (PPTFPĮ 10 str. 3 d.). Nustatant kliento tapatybę, visada reikia nustatyti ir naudos gavėją (PPTFPĮ 12 str. 1 d.): jo vardą, pavardę, asmens kodą ir pilietybę (PPTFPĮ 12 str. 2 d.).

Kokius duomenis ir kokią kopiją galima imti

Iš kliento – fizinio asmens reikalaujama asmens tapatybės dokumento, kuriame yra vardas, pavardė, asmens kodas, nuotrauka, parašas ir pilietybė (PPTFPĮ 10 str. 1 d.). Kai klientas tapatybės nustatymo metu dalyvauja fiziškai, atsakingas darbuotojas privalo padaryti dokumento puslapių su nuotrauka ir kitais tapatybei nustatyti reikalingais duomenimis kopiją arba dokumentą nuskenuoti (PPTFPĮ 10 str. 6 d. 5 p.). Kai tapatybė nustatoma nuotoliniu būdu, taikomas PPTFPĮ 11 str. 1 d.

Taigi, kai klientas atvyksta, dokumento kopija yra įstatymo pareiga, o ne pasirinkimas. Tačiau pareiga apima tik tuos puslapius ir tuos duomenis. BDAR leidžia rinkti tik tokius duomenis, kurių reikia tikslui pasiekti (BDAR 5 str. 1 d. c p.). Mūsų vertinimu, papildomi dokumentai „dėl visa ko“ šio reikalavimo neatitinka. Kada kopijos prašyti negalima, rašome straipsnyje Asmens kodas ir dokumento kopija: ko galima prašyti kliento.

Prieš pradėdama dalykinius santykius ar vienkartinį sandorį, kai privaloma nustatyti tapatybę, agentūra privalo naujam klientui pateikti informaciją apie duomenų tvarkymą pagal BDAR 13 ir 14 straipsnius (PPTFPĮ 22 str. 7 d.). Reikia nurodyti tikslus ir teisinį pagrindą (BDAR 13 str. 1 d. c p.) bei saugojimo laikotarpį (BDAR 13 str. 2 d. a p.). Jei duomenis apie žmogų gaunate ne iš jo paties, informacijos pareiga kyla pagal BDAR 14 str. 1 d.

Kiek laiko saugoti ir kas po to

Dokumentų kopijos, naudos gavėjo duomenys, kiti tapatybės nustatymo metu gauti duomenys ir sutarčių dokumentai saugomi aštuonerius metus nuo sandorių ar dalykinių santykių pabaigos (PPTFPĮ 19 str. 11 d.). Korespondencija su klientu saugoma penkerius metus (PPTFPĮ 19 str. 12 d.). Kompetentingos institucijos motyvuotu nurodymu terminai gali būti pratęsti ne ilgiau kaip dvejiems metams (PPTFPĮ 19 str. 16 d.).

Kol terminas nesibaigė, klientas negali pareikalauti kopiją ištrinti. Teisė į ištrynimą netaikoma, kai duomenis tvarkyti būtina vykdant teisinę prievolę (BDAR 17 str. 3 d. b p.). PPTFPĮ nesako, kas daroma pasibaigus terminui. Į tai atsako BDAR: duomenys laikomi ne ilgiau, nei būtina tikslams (BDAR 5 str. 1 d. e p.). Mūsų vertinimu, pasibaigus terminui kopijas reikia sunaikinti, nebent kitas įstatymas reikalauja jas saugoti.

Tikslas – tik pinigų plovimo prevencija

PPTFPĮ nurodo, kada kliento duomenys tvarkomi: nustatant tapatybę, gaunant informaciją iš trečiųjų šalių, teikiant informaciją Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybai ir saugant pagal 19 straipsnį (PPTFPĮ 24 str. 1 d.). Jie tvarkomi pagal BDAR (PPTFPĮ 24 str. 2 d.). Atskiros nuostatos, kuri tiesiogiai draustų agentui tuos duomenis naudoti kitais tikslais, PPTFPĮ neradome. Tačiau BDAR draudžia duomenis toliau tvarkyti su pradiniais tikslais nesuderinamu būdu (BDAR 5 str. 1 d. b p.). Mūsų vertinimu, paso kopija ar naudos gavėjo duomenys negali tapti rinkodaros sąrašu.

Žmogus neturi teisės susipažinti su duomenimis, kuriuos apie jį pateikėte Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybai (PPTFPĮ 24 str. 4 d.).

Kiti duomenys: rinkodara, apžiūros, nuotraukos

Pirkėjų ir pardavėjų kontaktai rinkodarai, apžiūrų lankytojų sąrašai ir skelbimų nuotraukos su žmonėmis nėra pinigų plovimo prevencija. Jiems teisinės prievolės pagrindas netinka. Tinka kiti pagrindai: sutikimas (BDAR 6 str. 1 d. a p.), sutarties vykdymas ar veiksmai asmens prašymu prieš sudarant sutartį (BDAR 6 str. 1 d. b p.) arba teisėtas interesas (BDAR 6 str. 1 d. f p.). Tiesioginė rinkodara gali būti laikoma vykdoma dėl teisėto intereso (BDAR 47 konstatuojamoji dalis). Bet žmogus turi teisę bet kada nesutikti, ir tada duomenys rinkodarai nebetvarkomi (BDAR 21 str. 2 d., 3 d.). Kaip atlikti interesų pusiausvyros vertinimą, rašome straipsnyje Teisėtas interesas: kada jo užtenka ir kada ne.

Apžiūros lankytojas, kuris su agentūra nesudaro sandorio, mūsų vertinimu, nėra klientas pagal PPTFPĮ 2 str. 11 d. Todėl jo dokumento kopijai pagrindo nėra. Mūsų vertinimu, apžiūrai suderinti užtenka vardo ir telefono numerio (BDAR 5 str. 1 d. c p.).

Asmens duomenys yra bet kokia informacija apie žmogų, kurio tapatybę galima nustatyti (BDAR 4 str. 1 p.). Mūsų vertinimu, skelbimo nuotraukoje atpažįstamas savininkas, nuomininkas ar šeimos nuotraukos ant sienos yra asmens duomenys. Prieš skelbdami juos pašalinkite ar užmaskuokite arba turėkite tam pagrindą, pavyzdžiui, sutikimą (BDAR 6 str. 1 d. a p.).

Kas keisis nuo 2027 m. liepos 10 d.

Reglamentas (ES) 2024/1624 taikomas nuo 2027 m. liepos 10 d. (Reglamento (ES) 2024/1624 90 str.). Toliau aprašyta – būsimoji teisė:

• jis bus taikomas nekilnojamojo turto agentams ir kitiems specialistams, tarpininkaujantiems sandoriuose, o nuomai – kai mėnesinis nuomos mokestis siekia bent dešimt tūkstančių eurų, nepriklausomai nuo mokėjimo būdo (Reglamento (ES) 2024/1624 3 str. 3 p. d papunktis);
• atliekant deramą klientų patikrinimą, abi sandorio šalys bus laikomos klientais (Reglamento (ES) 2024/1624 19 str. 6 d. c p.);
• tapatybė bus tikrinama po to, kai pardavėjas ar nuomotojas sutinka su pasiūlymu, ir visais atvejais prieš pervedant lėšas ar turtą (Reglamento (ES) 2024/1624 23 str. 1 d.); iki tol galimų klientų tikrinti nebūtina (Reglamento (ES) 2024/1624 56 konstatuojamoji dalis);
• duomenis bus draudžiama tvarkyti komerciniais tikslais (Reglamento (ES) 2024/1624 76 str. 4 d.);
• informacija bus saugoma penkerius metus nuo verslo santykių nutraukimo, nenuolatinio sandorio atlikimo arba atsisakymo užmegzti verslo santykius ar atlikti sandorį dienos; po to asmens duomenys bus ištrinami, nedarant poveikio duomenų, surinktų pagal kitus Sąjungos ar nacionalinės teisės aktus, saugojimo terminams (Reglamento (ES) 2024/1624 77 str. 3 d.).

PPTFPĮ redakcija, galiosianti nuo 2027 m. sausio 1 d., čia aptartų PPTFPĮ nuostatų nekeičia: aštuonerių metų terminas lieka (PPTFPĮ 19 str. 11 d.). Mūsų vertinimu, kaip bus suderinti aštuonerių metų PPTFPĮ ir penkerių metų reglamento terminai, kol kas neaišku.

Kas gali nutikti

PPTFPĮ laikymąsi prižiūri Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnyba (PPTFPĮ 30 str. 1 d. 1 p.). Už įstatymo pažeidimus ji gali skirti baudą nuo pusės iki penkių procentų metinių pajamų iš šios veiklos (PPTFPĮ 40 str. 1 d. 1 p.). Už vieną šiurkštų ar sistemingą pažeidimą arba pakartotinį pažeidimą per metus nuo ankstesnės sankcijos – nuo dviejų tūkstančių iki vieno milijono šimto tūkstančių eurų, o jei dukart didesnė už gautą naudą suma viršija šią ribą – iki tos sumos (PPTFPĮ 40 str. 1 d. 2 p.). Šiurkščiu pažeidimu laikomas ir tapatybės nustatymo ar informacijos saugojimo reikalavimų nesilaikymas (PPTFPĮ 34 str. 1 d. 1 ir 3 p.).

Antra rizika – BDAR. Jei kopijas darote be pagrindo arba naudojate rinkodarai, pažeidžiami principai ir teisėtumo sąlygos. Už tai gresia bauda iki dvidešimties milijonų eurų arba, įmonės atveju, iki keturių procentų ankstesnių finansinių metų bendros metinės pasaulinės apyvartos, taikant didesnę sumą (BDAR 83 str. 5 d. a p.). Paso kopijas reikia saugoti taip, kad saugumas atitiktų pavojų (BDAR 32 str. 1 d.). Žmogus, patyręs žalą dėl pažeidimo, turi teisę gauti kompensaciją (BDAR 82 str. 1 d.).

Kada kreiptis į teisininką

• kai nežinote, ar Jūsų nuomos sandoriai pasiekia PPTFPĮ ribą;
• kai klientas atsisako duoti dokumentą arba naudos gavėjo duomenis;
• kai klientas prašo ištrinti duomenis, o saugojimo terminas dar nesibaigė;
• kai norite naudoti klientų kontaktus rinkodarai ir reikia interesų pusiausvyros vertinimo;
• kai ruošiatės 2027 m. liepos 10 d. pokyčiams ir abiejų sandorio šalių tikrinimui.